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图文:特大城市二手房交易评估趟出“武汉模式”

湖北日报讯

 

图文:特大城市二手房交易评估趟出“武汉模式”

 

图文:特大城市二手房交易评估趟出“武汉模式”

 

图文:特大城市二手房交易评估趟出“武汉模式”

 

  湖北日报讯 图为:武汉市地税局、房管局组织召开武汉市存量房交易申报计税价格评估系统专家论证会

  图为:湖北省地税局专家组一行到江岸区政务中心检查指导工作

  图为:武汉市地税局、武汉市房管局等领导在江岸区政务中心进行实地调研

  图为:湖北省地税局党组书记、局长许建国(右一)听取湖北省地税局党组成员、副局长,武汉市地税局党组书记、局长罗涛(左一)武汉市存量房交易计税价格评估工作的汇报

  2011年7月30日,武汉正式推行存量房(俗称二手房)交易价格电脑评估,并率先在江岸区试点,对二手住房的交易价由原来人工评估改为电脑评估。

  市民王剑成为全市第一个“尝鲜”者,他不到5分钟时间就办完评估、缴税手续,并拿到第一张《税收电子转账专用完税证》。

  实行存量房交易价电脑定价并非由武汉肇始,但武汉却在全国率先实行地税与房管部门联网,全面掌握存量房信息、真实反映市场价格变动,趟出一条特大城市推广存量房交易公平、动态、科学评估的“武汉道路”。

  国家政策阻击“阴阳合同”

  自1998年国家实行住房改革以后,随着经济的发展,房地产交易规模迅速扩大,持续多年成为社会谈论焦点。

  存量房交易双方签订“阴阳合同”虚报成交价的现象时有发生。以武汉为例,2005年前实行自行申报成交价;2005年为防止故意低报成交价,实行中介机构人工评估,但人为因素的存在,“阴阳合同”仍未杜绝。这不仅扰乱了正常经济秩序,也影响了国家对市场状况真实性的判断。

  2009年7月起,财政部、国家税务总局就要求各地推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管。去年我省在鄂州召开推广工作会议,并做出决定,从今年起全省全面启动该项工作。

  国家规范存量房交易市场的声音更加洪大。今年初,国务院下发国办发 [2011]1号文件。这个被称为“新国八条”的文件,再次强调要求各地加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管的试点和推广力度,坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞,公平税负。

  税房联网,武汉模式不走寻常路

  经济学家伍新木曾说,经济学对社会最大贡献在于设计制度,促进社会进步。

  在经济领域实行存量房交易评估改革,最大难点也正是制度设计。而在武汉推行此项工作之前,已有其他中小城市先行一步。从常理出发,有人建议,对别的城市经验采取“拿来主义”,但武汉市地税局、房管局联合赴外地取经后,结合武汉市情,充分发挥部门资源管理优势,做出一个大胆决定:吸取经验,趟出新路。

  部分前期试点的城市,有些城市规模小,房地产信息化建设滞后,地税部门只得采取人工调查,派人分片包干,逐幢房屋勘察,并制定评估价,房屋相关信息不能做到及时更新。

  对于有150万套登记产权房、2亿平方米房屋的大武汉而言,上述城市的做法难以适用武汉地区,要么不能保证数据完整、准确;要么不能适应市场变化及时更新。

  为适应武汉特大城市的需要,遵循“资源整合、节约投资、提高效能、方便群众”的原则,市地税局局长罗涛局长创造性地提出“武汉模式”新构想:对于评估系统,地税局、房管局“联合开发、共建平台、成果共享、全面评估、满足需求、有效对接”,实现房产数据实时共享。

  三步走,撑起“电脑评估”的骨架

  市地税局、房管局联合介绍,实行交易“电脑评估”,与人工评估一样,采取的是同样的房地产估价理论,不同的是避免人为主观因素,采取信息技术、应用房屋管理专业成果来评估价格。

  据悉,电脑评估的原理是首先利用空间地理信息等技术,固定每一幢大楼的具体位置。对每一幢楼房先形成一个房屋基准价,然后结合楼层、结构等几十项修正因素,由电脑自动产生评估价,最大限度解决人为因素造成的评估价格失真问题。

  这其中房屋基准价是关键因素。市房管局表示,这一价格将参考小区二手房交易价、挂牌价及附近新房销售价等市场行情指标,定期更新调整。

  思路统一后,市地税局、房管局进行周密部署,分三步构建起存量房“电脑定价”完整体系:

  第一步,建起存量房评估专题图数据库(GIS平台)、基准价数据库、房屋基础信息数据库。GIS平台以武汉市1300平方公里1:2000房产基础图为依据,对每幢房屋建立“身份证”,同时利用GIS技术确定每幢房屋的位置、各类基础信息、样点信息,并实行各个数据库之间联网和动态更新;基准价数据库按可比性、确定性、稳定性和标识性四原则建立,通过房管系统记录的交易价、备案价、中介挂牌价等多途径确定;房屋基础信息数据库主要依靠房产交易权属登记系统、商品房合同备案数据、存量房交易合同备案数据等建立。

  第二步,建设存量房交易计税价格评估系统。有了评估原理和数据库,运用评估技术建立评估模型,集成各类数据,为电脑定价夯实了基础。

  第三步,实现地税、房管系统互联。以往部门之间合作,软件之间不兼容时有发生,相互“打架”导致效率降低。此次,武汉市开发的存量房电脑估价系统,功能上不仅实现系统自动比对房屋信息、随时自动估价、计算税费、自动数据回传,而且实现省、市两级地税与房管之间“三系统两平台”互通互联。

  有人评价,这一系统最终实现房屋交易三个改变:人评改机评、个评改量评、事中评改事前评。

  武汉模式,“智慧城市”发展又一力证

  税房联网的“武汉模式”,所开发的评估系统运用先进的GIS技术,数据同步通用,具有准确、共享、实时、长效、可控、多赢、前瞻性,得到了华中师大、武汉理工大、华中农大、中南财大及专业评估师共9位专家一致好评,认为此模式目标明确,架构合理,符合财政部、国家税务总局相关文件要求,是武汉市“两型社会”、“智慧城市”发展的又一力证,是武汉市“优化发展环境”的有力举措。

  省地税局许建国局长明确指出,“武汉模式”运用先进技术,利用第三方信息,实现存量房交易的动态管理、科学评估,这就是我们想要的模式,各地、市、州今后凡具备了条件的,都要过渡到‘武汉模式’上来。

  【效果】

  三探二手房价格“电脑评估”

  一探时间:评估时间由3—5天缩短为3—5分钟

  武汉市地税局、房管局介绍,实行二手房评估的“武汉模式”,不再需要到现场人工勘察。工作人员输入房产证号后,电脑自动根据修正因素产生评估价。电脑定价与个人申报的房屋交易价比较,按就高不就低原则确定计税价,并依此计征,时间大为缩短。

  以前的房屋交易采取人工评估,需要人工到现场,还要出具报告,一般需时3-5天,对于时间紧张的房主而言,耗时费力。现在实行电脑定价后,在试点的江岸区政务大厅地税、房管窗口,输入交易房屋相关信息后,可马上显示房屋的电脑评估价,当场即可刷银行卡缴税,评估、缴税流程不到5分钟。

  二探费用:税费有增有减,市民一年预计少掏评估费6000万

  实行新评估方式后,取消评估费,这为交易双方节约大量资金。该市房管局市场处介绍,目前该市房屋交易的评估收费通常按评估值的3‰收取。

  以去年该市存量房交易面积为441.27万平方米,存量房成交均价为4372.15元/平方米计算,市民一年可少掏评估费近6,000万元。

  推行电脑评估后,有市民担心,会否提高计税依据,从而增加税费?市地税部门解释,对原先明显低报价格者而言,新方式评估更加接近交易真实价格,体现了公平。但对于按真实价格申报的市民而言,因取消了评估费,总缴纳的税费还会减少。

  9月16日刚办完卖房手续的陈实算了一笔账,其117平方米的住房,申报的卖房价64万元,电脑评估价为73万元。按原来人工评估,收1.5%的契税、3‰的评估费计算,共缴税费约11,520元。而实行新政后,只需缴10,950元,比原来还节约了570元。

  三探反响:公开公平,市民顺利接受

  市民王女士介绍,其转让竹叶山转盘附近一处120平米住宅,此前评估公司估价近5000元/平方米,但电脑估价超过6000元/平方米。“这与市场价格非常接近。所有评估都由电脑评,做到公平合理,我们完全可以接受。”王女士说。

  查阅江岸运行一个多月来的交易记录,电脑评估避免了人为因素,使得评估价接近于真实的市场行情。如16日交易的一套百步亭花园住宅,房东申报价为5470元/平方米,但该小区二手房市场挂牌价普遍在6000-7000元/平方米,电脑评估价为6200元/平方米。

  16日下午,在江岸区政务中心办理房屋过户的彭先生表示,自己多次交易房产,改由电脑评估价格,公平透明,堵塞了部分人逃税漏洞,遵纪守法者还降低了税费,对这一新政很满意。

  【未来】

  逐步推广,不断完善

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